Annuïteiten hypotheek

Een annuïteitenhypotheek is een hypotheek waarbij elke termijn het aflossingsbedrag zo wordt gekozen, dat de totale betaling (de som van rente en aflossing) elke keer gelijk is, en zodanig dat aan het einde van de looptijd de gehele hypotheeklening is terugbetaald.
Een dergelijk aflossingstype wordt annuïteit genoemd.
Het aflossingsbestanddeel is in het begin zeer laag, doch neemt toe, naarmate de looptijd van de lening verstrijkt. Voor het rentebestanddeel geldt het omgekeerde.
Wanneer, zoals in Nederland, het renteaandeel kan worden afgetrokken van het inkomen vóór belastingen, neemt de totale netto woonlast gedurende de looptijd van een annuïteitenhypotheek langzaam toe. Vanwege geldontwaarding en carrièreontwikkeling kan men de lasten waarschijnlijk toch goed blijven dragen.
Een annuïteitenhypotheek heeft geen ingebouwde veiligheid tegen renteverhogingen. Wanneer na een aantal jaren de rente wordt verhoogd, moet opeens een veel hogere last worden betaald. Hier moet bij het afsluiten van een annuïteitenhypotheek rekening worden gehouden: men moet geen hypotheek van dit type afsluiten tegen de top van wat men kan betalen, of men moet kiezen voor een rentevast periode gelijk aan de looptijd van de lening.

 

Lineaire hypotheek                                           

De lineaire hypotheek is een (klassieke) hypotheekvorm.
Bij de lineaire hypotheek wordt de hypotheeklening in evenredige gedeelten terugbetaald, en wordt de rente berekend over het nog af te lossen bedrag. De totale te betalen lasten (rente en aflossing) zijn daarmee aan het begin van de looptijd relatief hoog, doch laten gedurende de looptijd een gestage daling zien.
De afnemende lasten vormen een gedeeltelijke verzekering tegen renteverhogingen: wanneer na een aantal jaren de rente wordt verhoogd zijn de totale lasten vaak toch niet hoger dan aan ze het begin waren.

 

 

Aflossingsvrije hypotheek

Bij een aflossingsvrije hypotheek is er vooraf geen datum overeengekomen waarop de de hypotheeklening volledig terugbetaald moet zijn.

Doorgaans wordt er niet maandelijks op de lening afgelost. In plaats daarvan wordt er vaak afgelost bij de verkoop van het onderpand. Net als bij de annuïteitenhypotheek blijven de maandelijkse lasten constant zolang de rente gelijk blijft.

Omdat er niets wordt afgelost levert de aflossingsvrije hypotheek geen bescherming tegen renteverhogingen, bij een stijging van de rente kunnen de maandlasten sterk toenemen. Het voordeel van een aflossingsvrije hypotheek is echter dat de maandelijkse lasten in het begin lager zijn dan bij een annuïteitenhypotheek of een lineaire hypotheek.

 

Lijfrentehypotheek

De lijfrentehypotheek is een combinatie van een lening met een aanvullende voorziening voor uw oude dag. Deze aanvullende voorziening is een lijfrenteverzekering. Naast de hypotheekrente die u betaald heeft, kunt u ook de premie voor de lijfrenteverzekering van uw belastbaar inkomen aftrekken.

Uit de lijfrenteverzekering ontvangt u vanaf de afgesproken einddatum periodieke uitkeringen. Deze uitkeringen zijn wél belast. Met de uitkeringen kunt u de hypotheekrente blijven betalen en eventueel uw pensioen aanvullen. U lost de hypotheek pas geheel of gedeeltelijk af als u uw huis verkoopt of bij eerder overlijden.

 

Krediethypotheek

Een krediethypotheek is de meest flexibele hypotheekvorm die er bestaat. De krediethypotheek is afgeleid van de aflossingsvrije hypotheek en is een alternatief voor consumptief lenen. U heeft eigenlijk een doorlopend krediet met uw huis als onderpand.

Door deze zekerheid is de geldgever bereid een lagere variabele rente te hanteren dan bij een doorlopend krediet. De rente kan niet voor langere perioden worden vastgezet. Of, wanneer en hoe u wilt aflossen, bepaalt u in principe zelf.

Tot de kredietlimiet (een bepaald percentage van de waarde van uw huis) kunt u zelfs de verschuldigde rente laten bijschrijven. Voorwaarde is vaak wel dat u ook aardig wat eigen geld inbrengt. De te verstrekken hypotheek bedraagt bij de meeste geldverstrekkers maximaal 75% tot 100% van de executiewaarde. Maar er zijn ook geldverstrekkers die tot boven de executiewaarde gaan.

Tot enkele jaren geleden had de krediethypotheek een extra voordeel. Mensen konden hiermee goedkoop geld lenen en de rente over dat bedrag aftrekken via de belasting. Nu de fiscale regels met betrekking tot consumptief gebruik van een hypothecair krediet zijn aangescherpt, heeft deze hypotheekvorm veel van zijn aantrekkelijkheid verloren. En zeker na de Belastingherziening in 2001 is de krediethypotheek weinig interessant meer.

 

Spaarhypotheek

Een spaarhypotheek is een constructie waarmee men een eigen woning kan financieren. De hypotheek bestaat uit een combinatie van een (hypothecaire) geldlening en een gemengde levensverzekering.

De geldlening wordt verstrekt onder voorwaarde dat de bank een recht van hypotheek op het betreffende onderpand krijgt, én dat aan de bank een pandrecht wordt gegeven op de levensverzekering. Dit pandrecht wordt meestal mede vastgelegd in de akte van hypotheek.

De verzekering is gemengd, wat betekent dat er een dekking is bij overlijden én bij leven. Een uitkering wordt gedaan wanneer geldnemer/verzekerde overlijdt tijdens de looptijd van de lening, of wanneer de geldnemer/verzekerde nog in leven is op de einddatum van de lening. De verzekering keert dus altijd uit. Met deze uitkering wordt uiteindelijk de geldlening afgelost. Koopt men de woning met z'n tweeēn, dan kunnen beiden worden verzekerd bij overlijden.

 

Beleggingshypotheek

Er zijn twee vormen van hypotheken in Nederland die worden aangeduid met de term beleggingshypotheek.

Lening met beleggingen in een kapitaalverzekering
De eerste is feitelijk een levenhypotheek, waarbij naast de aflosvrije lening een kapitaalverzekering loopt (vaak een gemengde levensverzekering; dekking bij overlijden én bij leven). Daarin wordt gespaard voor een aflossing aan het einde van de looptijd van de lening, meestal 30 jaar. Het spaarvermogen in de verzekering wordt belegd in effecten. Dit gebeurt doorgaans in fondsen van de verzekeraar, zodat de beleggersrol van de geldnemer beperkt is tot het kiezen van de fondsen die de verzekeraar in de verzekering aanbiedt. De bank krijgt een pandrecht op de verzekering. De uitkering van de verzekering wordt na 30 jaar aangewend voor de aflossing van de geldlening. Zoals alle levenconstructies is deze opzet fiscaal gedreven: er wordt niet afgelost op de geldlening, maar gespaard om na 30 jaar in één keer de volledige lening af te lossen. Hierdoor wordt de hypotheekrenteaftrek maximaal benut. Het vermogen dat in de verzekering is belegd, kan niet worden opgenomen door geldnemer. Slechts wanneer de verzekering wordt beëindigd komt dit vermogen vrij.

Lening met verpand effectendepot / belegrekening
De tweede vorm is eveneens een aflosvrije lening, met een daaraan verpand effectendepot. Dit kan een door geldnemer zelf opgebouwde beleggingsportefeuille zijn. Het kan ook een belegrekening zijn waar bij aanvang van de lening een storting op wordt gedaan. Bij het aangaan van de lening wordt naast de hypotheekakte ook een akte van verpanding getekend, waardoor de geldnemer niet zonder meer aan het belegde vermogen kan komen.

Een bijzondere variant van deze vorm van beleggingshypotheek laat wél toe dat het belegde vermogen wordt aangesproken. Men verondersteld dan dat het rendement van de beleggingen zo goed is dat dit deels (naast sparen voor aflossing) kan worden aangewend voor het betalen van de maandlasten. In de praktijk betekent dit dat de beleggingshorizon voor het belegde vermogen aanzienlijk korter is dan bij de levenvariant (de eerste onttrekkingen voor de maandlast vinden al plaats in de eerste maand na aangaan van de lening), zodat het te verwachten rendement op de beleggingen veel lager uitkomt dan wanneer het geld jaren "op de plank kan liggen". Deze risicovolle wijze van woning financieren maakt dat de maandlast van de geldnemer direct afhangt van de beurskoersen.

Minimaal belegd vermogen, minimumeis bij kredietverstrekking
De geldverstrekker zal eisen stellen aan het minimaal te sparen vermogen. Doorgaans stelt de bank dat er ten minste zoveel gespaard moet worden dat met de uitkering van de verzekering/beleggingen de lening teruggebracht kan worden tot minder dan 75% van de executiewaarde van het onderpand. Dit geldt zowel voor de verzekeringsvariant als voor de losse beleggingsvariant. Voor het bepalen van het vermogen dat nu moet worden gestort om in de toekomst minimaal op een bepaald bedrag uit te komen, zal een veronderstelling moeten worden gedaan over het rendement van de beleggingen. De hoogte van dit rekenrendement is afhankelijk van de regels van de kredietverstrekker. Stichting Waarborgfonds Eigen Woning (NHG) stelt dat dit rendement ten hoogste op 8% mag worden gesteld. Deze norm is door veel geldverstrekkers overgenomen. Een aantal banken hanteert striktere normen, bij voorbeeld maximaal 6,5% rendement per jaar.

Beleggen in verzekering; kapitaalverzekering eigen woning
Bij een beleggingshypotheek op basis van een levensverzekering kan de polis worden aangemerkt als "Kapitaalverzekering Eigen Woning (KEW)". Geldnemer/verzekeringnemer kan de polis als zodanig aanmerken bij de aangifte IB. Daardoor hoeft over het vermogen in de polis geen vermogens rendementsheffing te worden betaald. Als de polis uitkeert verliest geldnemer het recht op hypotheekrenteaftrek voor een bedrag gelijk aan de uitkering. De keuze voor een KEW is niet mogelijk wanneer de beleggingen in een los depot worden gehouden, er dient sprake te zijn van een verzekering. De vermogens rendementsheffing bedraagt per saldo 1,2% over het belegd vermogen, die afgaat van het netto rendement van de belegging. Wanneer het rendement 5% bedraagt betekent dit dus een verlaging van het rendement met bijna een kwart.

Beleggingsfondsen, stijl, kosten
Beleggingsfondsen hebben een bepaalde stijl van beleggen. Het te verwachten rendement, én het te verwachten risico van een fonds hangen in belangrijke mate van deze stijl af. Daarnaast spelen de kosten van de fondsbeheerder een belangrijke rol. De kosten van dit beheer varieren van circa 1% tot meerdere procenten per jaar. Deze kosten gaan af van het rendement van de beleggingen.

 

Effectenhypotheek

Bij de effectenhypotheek lost u de lening niet af en betaalt u alleen rente. Daarnaast wordt eenmalig een bedrag in een beleggingsfonds gestort. Bij veel geldverstrekkers mag u uw eigen beleggingsportefeuille inbrengen. Door middel van deze rechtstreekse belegging bouwt u een kapitaal op. Met dit kapitaal lost u aan het einde van de looptijd de hypotheek af.
Door te beleggen is het mogelijk een (aanzienlijk) hoger rendement te halen dan het rentepercentage van uw hypotheek. Maar het kan ook minder goed uitpakken. Beleggen brengt altijd bepaalde risico's met zich mee. De aflossing is dus niet gegarandeerd.
En omdat u het bedrag op één bepaald moment inlegt, het moment dat u de hypotheek afsluit, zit er nog een extra risico aan de effectenhypotheek: het kan zijn dat het net een slecht moment is om te beleggen.

De eenmalige inleg wordt vaak meegefinancierd bij de hypotheekaanvraag. Uw leent daardoor vaak 130% tot 150% van de executiewaarde. Met dit geld kunt u een behoorlijk aandelenkapitaal financieren. De rente over dit meegefinancierde bedrag is niet aftrekbaar.

 

Hybride hypotheek

De hybride hypotheek voegt de voordelen van de spaarhypotheek en de beleggingshypotheek samen. Daarom wordt ze ook vaak de spaar / beleggingshypotheek genoemd.

U lost uw lening gedurende de looptijd niet af. Naast hypotheekrente betaalt u een premie voor een gemengde verzekering en een inleg voor beleggingen. U kunt zelf de verhouding bepalen tussen het spaar- en beleggingsdeel. (Beperkt) wisselen tussen het spaar- en beleggingsgedeelte met gespaard of beleg vermogen is mogelijk. Ook wisselen tussen fondsen binnen het beleggingsgedeelte is mogelijk.
Door te beleggen kunnen de maandlasten dalen en/of houdt u aan het einde van de looptijd een bedrag over.

Op deze manier wordt een deel gegarandeerd afgelost via het spaardeel en het overige uit beleggingen. De beleggingen kunnen een hoger rendement opleveren.

Op deze manier kunt u een verdeling maken tussen de zekerheid van gegarandeerd sparen en het risicovollere beleggen. U bent zelf verantwoordelijk voor het bijhouden van de ontwikkelingen van de beurskoersen en de kapitaalmarktrente, en het eventuele switchen tussen sparen en beleggen.

Niet iedere geldverstrekker biedt deze hypotheekvorm aan en de productvoorwaarden verschillen per geldverstrekker. De verschillende hybride hypotheken zijn moeilijk met elkaar te vergelijken door de ondoorzichtige kostenstructuur van het beleggingsgedeelte.